借地借家法とは

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借地借家法

借地借家法(新法)とは、借地法(旧法)と借家法(旧法)に代わる法律として、1992年8月より施行されました。

尚、新法が完全に適用されるのは原則としてこの施行日以降に成立した借地関係のみで、それ以前に成立している契約については、何度更新されても、また相続や譲渡により契約者が代わっても旧法が適用されます。

借地借家法は、建物を所有する目的で土地の賃貸借などを行う場合に適用されます。そのため、建物所有を目的としない青空駐車場や資材置場などの土地の賃貸借については適用されません。

賃貸人の義務

賃貸人は、賃借人が賃貸借の目的物を、契約の内容に従って使用できるようにする義務を負います。

  • 目的物を使用させる義務
  • 目的物の修繕義務
  • 費用保障義務
賃借人の義務

賃借人は、賃貸借の目的物を使用するに当って、以下のような義務を負います

  • 賃料の支払い義務
  • 賃貸借の無断譲渡・賃借物の無断転貸の禁止義務
  • 賃貸借の目的物の保管および返還の義務

借地権

新法と旧法の比較

借地契約の存続期間について、新法(普通借地権)と旧法との比較は以下になります。但し、契約でこれより長い期間を定めた場合は、その期間が適用されます。

項目 最初の存続期間 更新後の存続期間
新法 30年 最初が20年、2回目以降は10年
旧法 堅個建物 60年 30年
非堅個建物 30年 20年

普通借地権

普通借地権の更新については、建物が存在すれば、契約期間を除いて、概ね更新されます。但し、地主が正当事由に基づいて遅滞なく異議を述べた場合はこの限りではありません。

地主は更新拒絶のためには正当事由が必要になります。地主の正当事由が認められ、契約の更新がなされなかったときは、借地人は地主に対して、残存する建物を時価で買い取るよう請求することができます。

借地権の存続期間中に建物が滅失しても、借地権は期間満了まで存続します。そのため、借地人は地主の承諾なく建物を再築できます。

尚、借地人が地主に対し、残存期間を超えて存続する建物の再築を通知した場合で、地主がその通知後2か月以内に異議を述べなかった場合は、承諾したものとみなされます(みなし承諾)。

定期借地権

定期借地権は、契約期間が満了すると、正当事由に関わらず借地関係は終了します。旧法による借地権を、更新時に新法による定期借地権に切り替えることは原則としてできません。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権があります。普通借地権との比較は以下になります。

項目 普通借地権 一般定期借地権 事業用定期
借地権
建物譲渡
特約付
借地権
存続期間 30年以上 50年以上 10年以上
50年未満
30年以上
利用目的 制限なし 制限なし 事業用建物 制限なし
契約方法 制限なし 公正証書等 公正証書等 制限なし
更新 建物がある場合
原則更新
なし なし なし
借地権消滅時
建物の買取請求
時価で買取
請求
可能
なし なし 相当の対価で
地主に譲渡可

借家権

借家権には普通借家権(建物賃貸借)と定期借家権(定期建物賃貸借)があり、それらの比較は以下になります。

項目 普通借家権 定期借家権
存続期間 1年~上限なし
1年未満は定めなしと見なす
制限なし
更新 更新が原則 更新なし
契約解除 賃貸人に正当事由が必要 賃貸人に正当事由は不要
契約方法 制限なし 公正証書等
賃料の特約 増額しない旨の特約は有効
減額しない旨の特約は無効
増額しない旨の特約は有効
減額しない旨の特約も有効

普通借家権(建物賃貸借)

建物賃貸借の期間の定めをする場合、期間満了の1年前から6ヵ月前までに賃貸人から更新拒絶の通知がない限り、契約は更新されます(法定更新)。但し、賃貸人の更新拒絶には正当事由が必要です。

法定更新されると、契約は従前と同一条件ですが、期間の定めがないものとなります。この場合、賃貸人・賃借人はいつでも解約の申し込みをすることができます。

尚、賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡や賃借物の転貸することはできません。

定期借家権(定期建物賃貸借契約)

定期建物賃貸借契約では、契約の更新をしないと定めることができます。そのため、正当事由がなくても更新を拒絶し、当初の期間内で契約を終了することができます。尚、契約期間は自由に決定することができます。

定期建物賃貸借契約は、公正証書などの書面で契約する必要があり、口頭での契約は無効となります。賃貸人は予め賃借人に対し、定期の建物賃貸借契約であること、契約の更新はないことを書面で交付し説明する必要があります。

 

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