不動産の価格

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不動産の公的価格

不動産の公的価格は、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額の4つがあり、諸官庁が不動産を評価し公表します。

種類 公示価格 基準値標準価格 相続税路線価 固定資産税評価額
所管庁 国土交通省 都道府県知事 国税庁 市町村長
評価時点 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 基準年度の
前年1月1日
公表日 3月下旬 9月下旬 7月1日 4月1日
公表方法 国土交通省HP 国土交通省HP 国税庁HP 市町村役場
価格の割合 100% 80% 70%

公示価格

公示価格は、地価公示法により、都市計画地域その他の土地取引が見込まれる区域の標準地について、不動産鑑定士と土地鑑定委員会により公示されます。公示価格は、取引の指標、公共事業における損失補償金の算出根拠に使用されます。

基準値標準価格

基準値標準価格は、国土利用計画法により、都市計画区域内外の基準値の価格を公表します。基準値の多くは公示価格の基準値とは別の地点が選定されていますが、半年間の地価動向を把握する目的で、公示価格の基準値と同一地点が選定されることもあります。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税の申告をする際に納税者が土地の財産評価を行いやすくする目的で、宅地の価格が概ね同一とされる路線ごとに路線価が設定され、路線価図として公表されています。

尚、路線価が設定されていない地域については、固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を乗じて土地の評価額とする倍率方式が適用されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を計算する上で基準とするための価格で、原則として3年に1度評価替えが行われます。

固定資産課税台帳には固定資産税評価額のほか、所有者名、所在、面積などが記載されており、所有者や利害関係者が閲覧することができます。

不動産の鑑定評価

不動産の鑑定価格とは、不動産の所有権以外の権利の経済価値を判定するもので、不動産鑑定士により行われます。

原価法

原価法は、不動産の建設等に要する費用(再調達原価)に着目して、減価修正を行って価格(積算価格)を求める手法です。この手法は、再調達原価の把握と減価修正を適切に行うことができる場合に有効です。

積算価格 = 再調達原価 - 減価額

取引事例比較法

取引事例比較法は、取引事例の調査・選択を行い、売り急ぎや買い進みがある場合は事情補正、調査と取引の時期が異なる場合は時点修正などを行いって不動産の価格(比準価格)を求める手法です。

比準価格 = 取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因 × 個別的要因

収益還元法

収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、不動産の価格(収益価格)を求める手法です。収益還元法には、2つの評価方法があります。

  • 直接還元法:1期間の純収益を還元利回りによって計算する。
  • DCF法:純収益を還元利回りによって現在価値を計算し、それを複数期によって合計する。
不動産投資指標とは
本記事では、収益還元法や投資利回りなど不動産投資指標について説明します。収益還元法は直接還元法とDCF法に大別されます。

開発法

開発法は、マンションや建売分譲・更地分譲などの開発を行う場合に、更地の価格を求める手法です。特に、近隣地域の標準的な土地に比べて、対象地の面積が大きい場合に利用されます。

土地の価格 = 売買総額 -(建築費または造成費 + 諸経費等)

 

FP
金融、不動産、社会保障、保険、税金、相続
数理の散策路
力学、電磁気・相対論、熱・統計力学、量子力学、物性物理、機械学習、情報処理、金融、物理数学

Wikipedia

 

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