マンション標準管理規約
マンション標準管理規約（単棟型）は、国土交通省が示している「管理規約のモデル」です。法令そのものではありませんが、多くの分譲マンションで採用・準用されており、実質的な標準ルールとなっています。
令和7年改正のポイント
令和７年改正は近年では大きな改正であり、令和８年４月施行の改正区分所有法に対応するためのものです。特に総会運営や意思決定ルールが見直されました。
【改正①】総会決議要件の見直し
改定では、高齢化や所有者不明化が進む中でも円滑な意思決定を行えるよう、総会の決議要件や意思決定手続きの大幅な見直しが行われました。
主な見直しポイントは以下の通りです。
普通決議の定足数･要件の明確化
従来の標準規約では、普通決議の定足数が組合員の半数以上と表記されていましたが、法改正に合わせて過半数（50%超）に表記が統一・明確化されました。
-
- 成立要件（定足数）：組合員総数および議決権総数の過半数の出席
- 決議要件：出席した組合員の議決権の過半数で決議
特別決議の出席要件の新設と緩和
規約変更や共用部分の変更などの重要事項を決める特別決議において、出席基準の新設と決議要件の緩和が行われました。
- 出席要件の新設：
特別決議の総会を開催・成立させるにあたり、組合員総数および議決権総数の各過半数の出席が必要であることが明確化。 - 特定の共用部分変更における要件緩和：
- 原則：全体の４分の３以上の多数による決議（従来通り）
- 緩和規定：バリアフリー化工事や瑕疵の除去など、円滑な実施が求められる共用部分の変更について、出席者の３分の２以上の多数で決議可能。
所有者不明者等の母数除外手続きの導入
連絡が取れない所有者や管理不全の住戸が増加している問題に対応するため、裁判所の認可を経て総会の決議母数から除外できる仕組みが盛り込まれました。
- 仕組み：
所在や連絡先が不明な所有者について、理事会決議を経て裁判所に請求・決定を得ることで、組合員総数および議決権総数から除外して決議。 - 効果：
一部の不明者が原因で決議が成立しなくなることを防ぐ。
すべての議案の要領通知の義務付け
これまで、議案の要領の事前通知は特別決議の議案のみに義務付けられていましたが、今回の改定により普通決議を含むすべての議案において議案の要領を通知することが必須となりました。
- 目的：
事前に十分な情報を開示することで、総会への出席・委任状行使の適切な判断を促す。
IT･WEB総会の規定整備
オンライン（WEB会議システム等）での総会開催や、電磁的方法（電子メールやWEB投票）による議決権行使・事前意思表示について、法的な位置付けと手続きが明確化されました。
- 効果：
オフラインとオンラインを併用する総会などの実施が円滑化され、実質的な総会参加率の向上。
【改正②】総会招集手続の見直し
改定では、総会における意思決定の透明性確保や、組合員への情報提供の適正化を目的に、総会招集手続きに関する規定の見直しが行われました。
主な見直しポイントは以下の通りです。
すべての議案における議案の要領の通知義務化
従来の規約では、決議対象となる議題のうち特別決議（規約変更や共用部分の変更など）に該当する場合のみ議案の要領を事前に通知することが義務付けられていました。
- 改定後：
特別決議だけでなく、役員選任や予算承認などの普通決議を含むすべての議案について議案の要領を示すことが明記。 - 目的：
事前の段階で十分な情報（どのような内容を決議するのかの概要）を得たうえで、出席・欠席や委任状・議決権行使書の判断を行えるようにする。
多数決要件が緩和される場合の事由等の通知義務
今回の法改正では、バリアフリー工事などの特定の共用部分変更やマンション再生（修繕・改修等）において、決議要件が従来の４分の３から緩和される規定が新設されました。
- 改定後：
これらの緩和規定を適用して総会で決議を行う場合には、その旨およびその事由を招集通知の記載事項とすることが定める。 - 目的：
通常とは異なる緩和要件で決議を行う理由をあらかじめ組合員へ周知し、適切な合意形成を図る。
緊急招集時の最短通知期間の変更（５日間 → １週間）
区分所有法において、招集通知の発送から会議開催日までの期間を１週間より短縮できないとする見直しが行われたことを受け、標準管理規約の緊急招集手続きも変更されました。
- 改定前：
災害時や緊急を要する場合の招集通知期間の最短は５日間 - 改定後：
緊急時であっても発送から開催までの最短期間は１週間に変更
※通常の総会招集通知の「開催日の２週間前まで」は従来通り維持
管理組合実務への影響
招集通知への全議案の要領記載が必須となったため、総会案内を作成する段階で各議案のポイントや概要を分かりやすくまとめる準備が必要になります。
また、緊急時であっても最短１週間の通知期間が必要となるため、日頃の管理・連絡体制の整備がより重視されます。
【改正③】所在不明区分所有者への対応
改定では、所有者の高齢化や空き家化に伴う所有者不明（所在不明）マンション問題への抜本的な対策として、区分所有法の改正に沿った新たな規定・枠組みが整備されました。
連絡が取れない区分所有者の存在により総会決議が成立しなくなったり、管理費の滞納や専有部分の放置（ゴミ屋敷化・老朽化）が発生したりするトラブルを防ぐためです。
主な見直しポイントは以下の通りです。
総会決議の母数からの除外手続きの導入
所在が不明な区分所有者がいると、決議の分母に含まれたままとなり、議決権を行使しないため実質的な不同意として扱われ、総会での重要決議が成立しにくくなる問題がありました。
- 新仕組み：
管理組合（理事長）は、理事会の決議を経て裁判所に請求し、決定を得ることで、所在等不明者を総会決議の母数から除外できるようになる。 - 効果：
分母から除外されることで、実際に活動・意思表示を行っている区分所有者で適正に多数決を行い、総会決議を円滑に成立させることが可能。
国内管理人（代理人）の選任・届出義務
海外在住者や遠方へ転居した所有者と連絡が取れなくなるケースを防ぐため、連絡窓口を確保する規定が新設されました。
管理組合は、これらの規定を活用するには、事前に管理規約の改定を行っておくことに加え、「調査を行っても連絡が取れなかった」という事実の記録や、裁判所への申立てを行う理事会手続きの整理が必要となります。
- 内容：
日本国内に住所を有しない（または長期不在）区分所有者に対し、日本国内の連絡先（代理人・国内管理人）を選任し、管理組合に届け出ることを義務付ける規定が盛り込まれた。 - 効果：
書類の送達や緊急連絡の窓口を国内に一本化し、所有者不在による連絡不全を予防。
専有部分の管理命令の請求枠組み
所有者が所在不明のまま専有部分が放置され、ゴミ屋敷化や破損（漏水・汚水や害虫の発生など）が生じて周囲に迷惑を及ぼす場合への対応策が整備されました。
- 内容：
管理組合は理事会の決議を経て裁判所に申し立てを行い、専有部分管理命令を発令することで、裁判所が選任した管理人（弁護士等）にその専有部分を管理・修繕させることができるようになる。 - 効果：
所有者が不明・不応答であっても、裁判所の許可のもとで害虫駆除や漏水修繕などの必要な処置が実施できる。
専有部分への立ち入り権限の強化
緊急時の対応として、区分所有者と連絡が取れない場合でも被害拡大を防ぐための規定が強化されました。
- 内容：
漏水や防災上の緊急事態が発生した際、区分所有者と連絡が取れなくても、管理組合（理事長等）が応急的な保存行為として専有部分に立ち入る権限が明確化された。
管理組合実務への影響
これらの規定を活用するには、調査を行っても連絡が取れなかったという事実の記録や、裁判所への申立てを行う理事会手続きの整理が必要となります。
【改正④】国内管理人制度への対応
改定では、区分所有者の海外居住化や長期不在に伴う連絡不全・管理不全を防ぐため、国内管理人（代理人）制度に関する規定が新設・明確化されました。
背景は、所有者が海外に居住している場合、総会招集通知を受け取れなかったり、管理費の滞納や災害・漏水時の緊急連絡がつかないというリスクが生じるためです。
主な見直しポイントは以下の通りです。
国内管理人の選任・届出の義務化
海外に居住する（または長期にわたって日本国内の住居を不在にする）区分所有者に対し、日本国内における連絡・受領の窓口となる国内管理人（代理人）を選任し、管理組合に届け出ることを義務付ける規定が追加されました。
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- 届出内容：国内管理人の氏名、住所、電話番号、メールアドレス等
- 届出の時期：海外転出時、または管理人の変更・解任時
国内管理人の権限と範囲の明確化
国内管理人は、単なる連絡先にとどまらず、所有者に代わって手続きを行う権限を持つ者として位置付けられています。
- 通知の送達窓口：
総会招集通知や管理費の請求書など、管理組合から区分所有者への通知は、国内管理人あてに送達することで有効に成立します。 - 届出がない場合の扱い：
海外居住者が国内管理人を届け出ない場合、管理組合が専有部分の所在地（対象住居）へ通知を送付（投函等）したことをもって、通知が到達したものとみなされます（到達みなし規定）。
電磁的手段による連絡体制の整備
海外在住者や遠方居住者との円滑な意思疎通を図るため、電子メールやWEBシステム等による招集通知・連絡のやり取り（電磁的方法）を標準手続きとして活用することが推進されています。
- 管理規約の改定：
国内管理人の選任・届出義務および通知の効力に関する条項を自マンションの規約に追加する。 - 所有者名簿の更新と実態把握：
名簿改定のタイミングで、海外居住者や長期不在者の有無を確認し、未届出の区分所有者へ国内管理人の届出書提出を案内する。
【改正⑤】専有部分への立入り・保存行為の整備
改定では、空き家化や所有者不在の増加、漏水・老朽化による被害拡大を防ぐため、専有部分への立入り権限および応急的な保存行為に関する規定が明確化・大幅に強化されました。
従来は、所有者と連絡が取れない場合や不在時に緊急トラブルが発生した際、専有部分への立入り判断や実施方法に法的・規約上の不備があり、対応が遅れるケースが課題となっていました。
主な見直しポイントは以下の通りです。
緊急時における無施錠・不応答時の立入り権限
上階からの漏水や火災、害虫・悪臭の発生など、他の住戸や共用部分へ著しい損害が及ぶ（または及ぶ恐れがある）緊急事態において、所有者や占有者（賃借人など）と連絡が取れない場合の対応が明確化されました。
- 立入り条件の明確化：
緊急を要し、かつ事前の承諾を得る猶予がない場合、管理組合（理事長またはその委任を受けた者）が専有部分へ立ち入りができることの明確化。 - 鍵の開錠・解錠手続き：
連絡不通の場合、必要最小限の範囲で施錠を解除して立ち入ることが認められる手続き・根拠を整備。
専有部分内での応急的な保存行為の範囲拡大
確認のために立ち入るだけでなく、立ち入った現場で被害拡大を防ぐための直接的な処置（保存行為）を行える権限が整理されました。
- 処置の例：
- 漏水原因となっている専有配管の止水栓の閉鎖・一時修繕
- 割れた窓ガラスや破損部分の一時的な補修・養生
- 防災・安全上の致命的な危険要因の除去
- 位置付け：
管理組合が区分所有者に代わって必要な応急処置（保存行為）を直接実行できるよう規約上の根拠が与えられる。
費用請求および損害賠償・原状回復ルールの明確化
立入りや応急処置に伴って生じた費用（開錠費用、一時修繕費、鍵の交換費など）の負担ルールが明確化されました。
- 費用負担：
立入りや保存行為に要した費用は、原因となった専有部分の区分所有者（管理を怠っていた所有者）に請求・求償できる。 - 事後通知と報告：
所有者の不在時に立ち入った場合は、立ち入りの理由、実施した処置内容、状態などを事後に速やかに対象所有者へ通知・報告する。
管理組合実務への影響
緊急時の立入りは所有者のプライバシーや所有権に関わるため、改定にあたっては以下の事前準備が重要となります。
- 管理規約・細則の整備：
緊急立入りの要件、立会い者（理事、管理会社、鍵業者、警察・消防等）の選定ルールを具体的に定めておく。 - 手順（マニュアル）の策定：
どのような状況を緊急とみなすか、連絡を試みた記録の残し方などの運用手順を整理しておく。
【改正⑥】修繕積立金の使途の整理
改定では、高経年化マンションの増加や再生支援（建て替え・改修等）の必要性の高まりを受けて、修繕積立金の使い道に関する規定の明確化および対象範囲の整備が行われました。
従来は、建物の建替え以外の選択肢（一棟改修・再生事業など）を検討・準備する際、修繕積立金をどこまで充当できるかが不透明で、検討資金の調達が合意形成のハードルとなっていました。
主な見直しポイントは以下の通りです。
マンション再生に向けた調査・検討費用の明確化
従来の建て替えだけでなく、一棟丸ごとリノベーション（大規模改修）する一棟改修やマンション敷地売却などの再生に向けた初期の調査費用や検討費用に修繕積立金を充当できることが明記されました。
- 充当できる費用の例：
- 建替え・一棟改修・敷地売却などの実現可能性調査
- 再生計画の策定に向けた専門家への委託費用
- 再生検討委員会の運営費用
区分所有法改正（再生手続の創設）との整合性の確保
建替え以外の再生手続きが新設されたことに伴い、標準管理規約においても修繕積立金の使途を規定する条項にこれらの再生関連規定が直接引用・組み込まれました。
これにより、建て替えだけでなく再生（一棟改修・敷地売却等）全般に関する調査・準備行為に対して、特別決議や管理組合の事業として円滑に積立金を使用できる根拠が整いました。
通常の大規模修繕と再生検討の切り分け
修繕積立金は、将来の計画修繕工事のために区分所有者から徴収している資金であるため、目的外の使用にならないよう整理されています。
- 計画修繕工事費：
外壁塗装、屋上防水、給排水管更新などの工事費用（従来通り） - 再生・検討費用：
将来的な建物の方向性（維持・大規模改修・建替え・売却）を決めるための診断・検討段階の費用
目的を明確にしたうえで適正に使用できるよう、使途の範囲が整理されています。
【改正⑦】財産管理制度への対応
改定では、所有者不明やゴミ屋敷化・管理不全に陥った住戸に対応するため、改正区分所有法で創設されたマンションに特化した財産管理制度を活用するための手続きが新たに規定されました。
従来、所有者の不在によって周囲に迷惑がかかっていても、所有者本人の意向や権利が障壁となり、管理組合が直接対処することが困難でした。
主な見直しポイントは以下の通りです。
所有者不明専有部分管理命令の活用手続き
所有者が誰であるか分からない、あるいは所在が掴めない専有部分について、裁判所に管理人の選任を申し立てる制度です。
- 規約上の位置付け：
管理組合を代表して理事長が理事会の決議を経て裁判所へ申立てを行える手続きが規定されました。 - 活用場面：
所有者が不明なまま放置され、修繕工事の承諾が得られない場合や、共用部分への被害（漏水や害虫など）が発生している場合などに活用されます。
管理不全専有部分管理命令の活用手続き
所有者は特定されているものの、ゴミの不法投棄・溜め込み（ゴミ屋敷化）や配管の腐食・漏水を放置し、他の居住者や建物全体に重大な影響を与えている場合に対応する制度です。
- 規約上の位置付け：
所有者不明の場合と同様に、理事長が理事会決議を得て裁判所へ管理命令を請求できる根拠が盛り込まれました。 - 効果：
裁判所から専有部分の管理人（弁護士等の専門家）が選任されると、管理人が所有者に代わってその専有部分の管理・修繕などを実施できます。
申立て費用や保全管理費用の取扱い
裁判所へ管理命令を請求する際には、手続費用や選任された管理人への予納金などが発生します。
- 費用の充当：
管理組合が申立てを行うにあたり、必要な手続き費用や一時的な立替金について、管理組合の資金（管理費等）から支出できる運用整理されています。
管理組合実務への影響
財産管理制度の活用は、裁判所を通じた法的手段（最終手段）となります。実際にこの制度を利用できるよう、あらかじめ管理規約に理事会決議により理事長が申立てを行える権限を明確に盛り込んでおくことが推奨されます。
【改正⑧】損害賠償請求権の代理行使
改定では、共用部分の施工不良や自然災害などによって発生した損害賠償請求権や損害保険金請求権の代理行使・一元化に関する規定が新設・整理されました。
従来は、共用部分に損害が生じた際、請求権が誰に属するのかが曖昧で、権利行使や回収金の修繕充当をめぐって実務上の混乱が生じるケースがありました。
主な見直しポイントは以下の通りです。
理事長による代理行使・受領権限の明記
共用部分等について生じた損害賠償金や保険金（火災保険・地震保険など）の請求および受領について、理事長が区分所有者などを代理して一括で行えることが明確化されました。
- 旧区分所有者の代理：
施工不備が過去に発生していた場合、当時の所有者に帰属していた損害賠償請求権も含めて、現在の理事長が代理行使できるようになる。
請求権行使の一元化（個別行使の禁止）
共用部分の損害賠償請求や保険金請求について、個々の区分所有者が独自に権利を行使することを防ぎ、理事長による一元的な行使のみとする取り決めが盛り込まれました。
一部の所有者が個別に損害賠償金を請求・受領してしまい、本来共用部分の修繕に使われるべき資金が散逸することを防止します。
区分所有権譲渡時の別段の意思表示の制限
区分所有権（部屋）を他人に売却・譲渡した際、原則として共用部分に関する損害賠償請求権も新所有者へ一元的に引き継がれるよう規定されました。
譲渡人が「自分の在任中の損害だから権利は自分が保持する」といった特約を行わない合意を規約上あらかじめ定めておくことで、権利関係の複雑化を防ぎます。
損害賠償金・保険金の使途制限
代理受領した損害賠償金や損害保険金について、原則として共用部分の修繕・復旧費用に充当することが規約上で義務付けられました。
回収した資金が目的外に使用されたり、組合員へ安易に分配されたりするのを防ぎ、建物の維持管理に確実に還元させる仕組みです。
標準管理規約（単棟型）の概要
第１章 総則
第１章では、管理組合の目的、規約の効力、管理組合の設立、マンションの管理対象範囲について定めています。要するに、誰が、何を、どのように管理するかについてが書かれています。要点は以下になります。
- 管理規約の目的は、共同生活のルールを定め、快適な住環境を維持すること。
- 管理規約は現在の所有者だけでなく、新しい所有者や賃借人にも及ぶため、マンションのルールは継続的に引き継がれる。
- 管理組合は全区分所有者で構成されることが基本であり、マンション管理の主体となる。
第２章 専有部分等の範囲
第２章では、専有部分（各住戸）と共用部分（廊下、階段、エレベーター等）の区別、境界部分の考え方について定めています。要点は以下になります。
- 専有部分は住戸内部が基本で、建物の構造体（躯体）は共用部分。
- 窓ガラスや窓枠、玄関扉の外側は共用部分であり、区分所有者が自由に交換・改造することはできない。
- 住戸専用の設備であっても、共用部分内に設置された部分は共用部分となるため、管理責任の範囲に注意が必要。特に配管や配線は、設置場所によって専有部分と共用部分に分かれることがある。
第３章 敷地・共用部分の共有
第２章では、共有持分、共用部分の処分制限、分割請求の禁止など区分所有法上の共有関係を整理しています。要点は以下になります。
- 敷地と共用部分は、区分所有者全員の共有財産です。
- 共有持分の割合は、一般には、各住戸の専有部分の床面積（専有面積）の割合に応じて定められており、管理費や議決権などの基準となることがあります。
- 専有部分と共有持分は切り離せないため、マンションの一室を売却すると、敷地・共用部分の共有持分も移転します。尚、共有持分だけを処分することはできません。
第４章 用法
第４章では、住戸の使用方法、騒音・迷惑行為の禁止、専有部分の改修手続、ペット飼育等のルールなど居住者の生活ルールを定めます。要点は以下になります。
- 専有部分の用途
- 住戸は住宅として利用することが原則であり、用途変更には制限があります。
- 敷地及び共用部分等の用法
- 共用部分は全員の共有財産ですが、バルコニーや専用庭など一部は、特定の区分所有者が優先的に使用できる専用使用権が設定されています。
- バルコニー等の専用使用権
- バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスについは専用使用権を有することができます。
- 専用使用権は所有権ではないため、バルコニーや窓などを自由に改造・処分することはできず、管理規約に従って使用する必要があります。
- 駐車場の使用
- 区分所有者は駐車場使用料を納入することにより、駐車場を使用することができます。
- 区分所有者は所有する専有部分を、他者に譲渡または貸与したときは、駐車場使用契約は効力を失います。
- 専有部分の修繕等
- 区分所有者は、専有部分の修繕、模様替えなどを行う場合、あらかじめ設計図や工程表などを添付した申請書を理事長に提出し、書面による承認を受ける必要があります。
- 理事長は、承認または不承認とするときは、理事会で決議を行う必要があります。
- 理事長は、必要な範囲内において修繕等の箇所に立ち入り、調査を行うことができます。区分所有者は、正当な理由なしにこれを拒否できません。
- 専有部分の貸与
- 区分所有者は、専有部分を第三者に貸与する場合には、管理規約と使用細則の内容の第三者に遵守させる必要があります。
- 区分所有者は、貸与の相手に管理規約と使用細則を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させる必要があります。
第５章 管理
第５章では、管理組合の業務、修繕・維持管理、長期修繕計画、災害時対応などマンションの維持管理にについて定めます。要点は以下になります。
第１節 総則
- 敷地及び共用部分等の管理
- 管理組合は、敷地や共用部分などの管理を行います。バルコニー等については、通常の使用の範囲において、専用使用権を有する者が管理を行います。
- 専有部分の設備のうち共用部分と構造上一体となっているものは、管理組合が共用部分と合わせて管理を行います。
- 窓ガラス等の改良
- 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉などの改良工事であって、防犯、防音または断熱などの住宅の性能を向上するものについては、管理組合が計画修繕として実施します。
- 管理組合は、この工事を実施できない場合は、細則を定めることにより、各区分所有者の責任において実施させることができます。
- 必要箇所への立入り
- 管理組合は、管理を行うために必要な範囲内において、専有部分や専用使用部分への立入りを請求することができます。
- 立入りを請求された者は、正当な理由がなければ拒否できません。正当な理由なく拒否した者は、その結果生じた損害を賠償する必要があります。
- 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状回復させる必要があります。
- 損害保険
- 区分所有者は、共用部分等について、管理組合が火災保険などの損害保険の契約を締結することを承認します。
- 理事長は、その契約に基づく保険金額の請求や受領について、区分所有者を代理できます。
第２節 費用の負担
- 管理費等
- 区分所有者は、敷地や共用部分などの管理に充てるため、管理費や修繕積立金などの費用を管理組合に納入します。
- 管理費などの額は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出します。
- 承継人に対する債権の行使
管理組合が管理費などに有する債権は、区分所有者の包括承継人や特定承継人に対しても行うことができます。 - 管理費
管理費は、以下の管理に要する経費に充当します。
– 管理員人件費、公租公課、共用設備の保守維持費、備品費･通信費、 共用部分の損害保険料、経常的な補修費、清掃費、ごみ処理費、管理組合の運営に要する費用など - 修繕積立金
- 積み立てた修繕積立金は、計画的に行う修繕や不測の事故で必要となる修繕に使うことができます。
- 建物の建替えに関連する経費に充当するため、建替え不参加者の修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができます。
- 修繕積立金は管理費とは区分して管理します。
- 使用料
駐車場使用料や共用部分などの使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができます。
第６章 管理組合
第６章では、総会、招集手続、議決方法、理事会、理事長、理事・監事、理事会運営など、管理組合のガバナンスを定めます。要点は以下になります。
第１節 組合員
- 組合員の資格
組合員の資格は区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失します。 - 届出義務
新たに組合員の資格を取得、または、喪失した場合は、直ちに書面により管理組合に届け出ます。
第２節 管理組合の業務
- 業務
管理組合の主な業務は以下になります。
– 敷地および共用部分の保全・保守・清掃・ごみ処理、長期修繕計画の作成、設計図書の管理、修繕等の履歴情報の管理、損害保険に関する業務、修繕積立金の運用、官公署、町内会等との渉外業務、風紀・安全の維持に関する業務、防災に関する業務、管理組合の消滅時における残余財産の清算など - 業務の委託等
前条に定める業務を、マンション管理業者など第三者に委託することができます。 - 専門的知識を有する者の活用
マンション管理士その他マンション管理に関する専門的知識を有する者に対し、相談したり、助言などを求めることができます。
第３節 役員
- 役員
管理組合に次の役員を置きます。
理事長、副理事長、会計担当理事 、理事、監事 - 役員の任期
役員には任期がありますが、再任を妨げません。補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とします。任期の満了または辞任によって退任する場合は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行います。 - 役員の誠実義務
役員は、法令・規約・使用細則、総会および理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行します。 - 理事長
- 使用細則等または総会・理事会の決議により、理事長の職務として定められた業務の遂行
- 理事会の承認を得て、職員を採用または解雇。
- 副理事長
理事長を補佐し、理事長が職務をできないときは代理で職務を行う。 - 会計担当理事
管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。 - 監事
- 管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、総会に報告する。
- 理事会に出席して意見を述べることができ、管理組合の業務や財産の状況について不正があるときは、臨時総会を招集できます。
第４節 総会
- 総会
- 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集する必要があります。
- 理事長は、必要と認める場合は、理事会の決議を経ていつでも臨時総会を招集することができます。
- 総会の議長は理事長が務めます。
- 招集手続
- 総会の招集は、会議の２週間前までに、会議の日時・場所・目的を通知する必要があります（緊急の場合は短縮可能）。但し、会議の目的が建替え決議である場合は２か月前までの通知になります。
- 総会の通知は、組合員が届出をしたあて先に送付、または、届出のない場合は、対象物件内の専有部分宛てに送付します。
- 会議の目的が建替え決議である場合、建替えを必要とする理由や建替えをしない場合の建物の維持に要する費用などを通知する必要があります。また、１か月前までに説明会を開催する必要があります。
- 組合員の総会招集権
- 組合員総数の５分の１以上（議決権総数の５分の１以上）の同意で総会の招集を請求できます。
- 理事長が通知を出さない場合は、組合員が臨時総会を招集することができます。
- 出席資格
- 組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができます。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができます。この場合、あらかじめ理事長にその旨を通知する必要があります。
- 議決権
- 住戸１戸が数人の共有に属する場合、これら共有者を合わせて１つの議決権とみなします。
- 組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができます。
- 組合員または代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出する必要があります。
- 組合員は、書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができます。
- 総会の会議および議事
- 総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する必要があります。
- 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決します。
- 規約の制定、変更又は廃止、敷地及び共用部分等の変更、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧などの事項については、組員総数の４分の３以上および議決権総数の４分の３以上で決すします。
- 建替え決議は、組合員総数の５分の４以上および議決権総数の５分の４以上で行います。
- 規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません。この場合、その組合員は正当な理由がなければ拒否できません。
- 総会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができます。
- 議決事項
- 以下の事項は総会の決議を経る必要があります。
– 収支決算・事業報告、収支予算・事業計画、管理費等・使用料の額並びに徴収方法、規約・使用細則等の制定・変更・廃止、長期修繕計画の作成・変更、資金の借入れ、修繕積立金の取崩し、修繕積立金の保管・運用方法、滅失した共用部分の復旧、建替え、役員の選任・解任、管理委託契約など
- 以下の事項は総会の決議を経る必要があります。
- 議事録の作成、保管等
- 議長は総会の議事録を作成する必要があります。
- 議事録には、議事の内容と結果を記載し、議長および議長の指名する２名の総会に出席した組合員が署名押印します。
- 理事長は、議事録を保管し、組合員または利害関係人の書面による請求があったときは、議事録を閲覧させる必要があります。
- 議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長および議長の指名する２名の総会に出席した組合員が電子署名をしなければならない。
- 書面または電磁的方法による決議
- 組合員全員の承諾があるときは、書面または電磁的方法による決議をすることができます。
第５節 理事会
- 理事会
- 理事会は、理事をもって構成します。理事会の議長は、理事長が務めます。
- 理事会は、理事長が招集します。理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集します。
- 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決します。
- 議決事項
- 理事会は、規約に定める事案の他、次の各号に掲げる事項を決議します。
– 収支決算、事業報告、収支予算および事業計画、規約および使用細則等の制定・変更、長期修繕計画の作成・変更、総会提出議案、未納の管理費等・使用料の請求など
- 理事会は、規約に定める事案の他、次の各号に掲げる事項を決議します。
- 専門委員会の設置
- 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができます。
第７章 会計
第７章は、管理費、修繕積立金、予算・決算、会計帳簿など、お金の管理方法を規定します。要点は以下になります。
- 管理組合の収入及び支出
- 管理組合の収入は、管理費等および専用使用部の使用料です。
- 収支予算の作成及び変更
- 理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得ます。
- 理事長は、会計年度の開始後、通常総会までの間に、経常的でやむを得ない経費の支出が必要となった場合、理事会の承認を得て行うことができます。
- 会計報告
- 理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の監査を経て、通常総会に報告し承認を得えます。
- 管理費等の徴収
- 管理組合は、管理費等について、組合員の預金口座から自動振替の方法により前月の期日までに一括して徴収します。
- 組合員が期日まで納付しない場合は、決められた年利の遅延損害金や弁護士費用などを加算して請求することができます。
- 理事長は、未納の管理費等に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を行うことができます。
- 組合員は、納付した管理費等について、その返還請求や分割請求をすることができません。
- 管理費等の過不足
- 管理費等に不足を生じた場合には、その都度必要な金額の負担を求めることができる。
- 帳票類の作成、保管
- 理事長は、会計帳簿・組合員名簿などを作成して保管し、組合員や利害関係人から書面による請求により閲覧させます。
- 消滅時の財産の清算
- 管理組合が消滅する場合、残余財産について、定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属します。
第８章 雑則
第８章は、規約改正、細則制定、罰則的措置など、管理運営上の補足事項を規定します。要点は以下になります。
- 理事長の勧告および指示等
- 区分所有者やその同居人が、法令・規約・使用細則等に違反したとき、対象物件内で共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て必要な勧告・指示などを行うことができる。
- 区分所有者は、その同居人が前項の行為を行った場合には、その是正のため必要な措置を講じなければならない。
- 理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
– 行為の差止め、原状回復のための必要な措置の請求、訴訟その他法的措置など - 理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用および差止め等の諸費用を請求することができる。
- 規約外事項
- 規約や使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
- 規約や使用細則等または法令のいずれにも定めのない事項については、総
会の決議により定める。
- 規約原本等
- 区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。電磁的方法が利用可能な場合は、電磁的記録に電子署名を行う。
- 規約を変更するときは、その内容が規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。
